关于征求《嘉峪关市物业管理条例(草案征求意见稿)》意见建议公告

发布时间： 2024-11-05 栏目：呼吸阀系列

  为进一步拓宽公众参与立法渠道，广泛听取社会各方面意见。嘉峪关市司法局、嘉峪关市住房和城乡建设局、嘉峪关市房产服务中心结合我市物业管理实际，起草了《嘉峪关市物业管理条例(草案征求意见稿)》，现向社会全文公布。欢迎相关的单位和社会各界人士积极建言献策，在2022年6月30日前，通过以下三种方式提出意见或建议，并注明联系人和联系方式：

  二、可通过信函方式将意见建议邮寄至：嘉峪关市司法局政府法律事务科、嘉峪关市房产服务中心物业科。

  第一条 【制定条例目的】为了规范嘉峪关市物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律和法规，结合本市实际，制定本条例。

  第二条 【适合使用的范围】本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

  本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

  第三条 【工作格局】本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区、村党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

  第四条 【市政府职责】市人民政府应当加强物业管理工作的领导，将物业管理纳入本市现代服务业发展规划，建立综合协调机制，部署推进和协调物业管理各项工作。

  第五条 【行业主管部门职责】市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

  (十二)对建筑物及其附属设施的专项维修资金（以下统称专项维修资金）交存、使用来管理和监督；

  (十四）每年对全市物业行业总体情况做调查研究、分析问题，提出整改落实方案。

  第六条 【相关部门职责】相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内的下列工作，依法处理违法违规行为：

  (一）市自然资源部门负责监督检查建设活动，认定违法建筑、违法建设行为，市城市管理行政执法部门负责查处已认定违法的建筑物；

  (三）市市场监督管理部门负责查处物业服务人收费项目、收费标准执行等方面的价格违法行为，检查无照经营活动，监督管理电梯等特种设备安全；

  (四）市公安机关负责监督检查治安、技防、秩序维护服务等活动；处置犬只扰民事件；

  (五）市应急管理部门负责监督管理消防工作，市消防救援机构负责指导和督促落实消防安全责任制，依法开展消防监督检查；

  (六）市城市管理行政执法部门负责查处侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为，捕捉、收容、留检流浪犬只；

  (七）市环境卫生管理部门负责收集、运输、处置生活垃圾，查处乱堆乱放生活垃圾、污染环境卫生、破坏环卫设施及不按垃圾分类投放生活垃圾等违法行为；

  相关行政主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关行政主管部门应当自收到投诉、举报之日起，按照规定时限做出详细的调查、处理，并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

  第七条 【街道办、郊区办职责】街道办事处、郊区工作办公室应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织辖区内社区、镇及有关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。

  第八条 【社区、镇职责】社区、镇负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：

  （一）组织成立首次业主大会会议筹备组；加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。

  （六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

  （七）协调和监督老旧住宅小区物业管理，开展未进驻物业住宅基础物业服务或自助物业服务；

  （八）组织居（村）民委员会、物业服务人对物业管理区域进行定期巡查，及时劝阻、制止违法违规行为；

  第九条 【管理协会职责】物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务标准化建设，维护市场秩序和公平竞争，促进物业管理行业健康发展。

  第十条 【物业管理区域划分】物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

  第十一条 【物业管理区域划分的监督】新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，市住房和城乡建设部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。

  第十二条 【物业管理区域调整】已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的社区、镇会同市住房和城乡建设部门等相关单位，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。已进驻物业服务的区域，同时征求物业服务人的意见，可以重新签订物业服务合同。

  第十三条 【物业服务用房配置】新开发建设项目，一个物业管理区域内应当规划、设计、配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求。物业服务用房的面积、位置应当在房屋买卖合同中载明。

  （一）物业服务用房总建筑面积按照开发建设住宅总建筑面积2‰—3‰的比例，且最低不少于40平方米配置；

  （二）地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通暖、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置，设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施；

  （四）物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得转让和抵押物业服务用房。

  已投入使用但未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位和产权单位已被注销或解散的，由街道办事处、郊区工作办配合市住房和城乡建设部门研究解决。

  第十四条 【建设单位前期责任】建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

  前期物业合同应当就前期物业服务是否收费及服务内容进行约定，建设单位与前期物业服务人执行已公布的物业收费指导标准。住房和城乡建设部门会同市发展和改革部门确定并颁布普通住宅物业服务等级标准，市发展和改革委按照服务等级标准制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度。《前期物业服务合同》应当作为房屋买卖合同的附件。

  前期物业服务期限在前期物业服务合同中约定，一般不超过两年。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

  第十五条 【前期物业查验】建设单位与前期物业服务人应当在市住房和城乡建设部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共有部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。

  承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

  第十六条 【前期资料移交】在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

  (二)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  第十七条 【前期物业费计费】前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

  第十八条 【临时管理规约】建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  第十九条 【业主委员会、物业管理委员会成立时机】前期物业服务合同期限届满前六个月，社区、镇应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业管理事项进行表决。

  (一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (一)道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  第二十二条 【共用设施设备】共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的落水管、水箱、加压设施设备、电梯、天线、监控系统、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (九)对共有部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;

  (一)遵守法律、法规规定，弘扬和践行社会主义核心价值观，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。

  (三)遵守物业管理区域内共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

  (四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二十五条 【业主大会】业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第二十六条 【成立业主大会前提】一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，有百分之五以上的业主或专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主、建设单位，均可以向社区、镇提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

  第二十七条 【筹备组、筹备组组长】社区、镇应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

  筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、（社区、镇）党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。

  筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由社区、镇确定;业主代表资格应当参照适用本条例第三十八条有关业主委员会委员候选人条件的规定。

  筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

  第二十八条 【筹备组工作】筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示:

  业主大会议事规则，应当包括业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项，并不得违反法律法规的强制性规定。

  业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

  第二十九条 【首次业主大会】首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。

  第三十条 【业主大会决定事项】业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项:

  (八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计;

  第三十一条 【决定事项表决】业主大会决定事项或者业主共同决定事项，应当由物业管理区域内专有部分面积占比过半数的业主且总人数过半数的业主参加，经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会可以组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的社区、镇党组织。社区、镇党组织应当派代表列席会议。

  第三十三条 【业主大会召集】业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的社区、镇责令限期召集;逾期仍未召集的，由物业所在地的社区、镇组织召集。

  第三十四条 【业主大会决定效力】业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。

  第三十五条 【业主大会印章保管使用】业主大会可以委托社区、镇或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章;需要使用业主大会印章的，由业主委员会向社区、镇或者居民委员会、村民委员会提出。

  第三十六条 【业主委员会组成及委员条件】业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。

  业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

  (四)带头履行业主义务，无欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;

  第三十七条 【业主委员会候选人产生方式】业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

  筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区、镇党组织。

  社区、镇党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员；鼓励和支持业主委员会成员中的中国党员担任社区、镇党组织兼职委员。

  第三十八条 【委员任期】业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。

  任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则规定。

  第三十九条 【公示监督】业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

  第四十条 【业主委员会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向市住房和城乡建设部门、物业所在地的街道、镇申请备案:

  市住房和城乡建设部门或物业所在地的街道、社区、镇对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。

  业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  第四十一条 【业主委员会职责】业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接;

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同;

  (六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

  (七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (八)定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、维修资金情况;

  (十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督;

  第四十二条 【业主委员会议召开】业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次;经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当在七日内召开临时会议。

  业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题报告物业所在地的社区、镇党组织，并听取意见和建议。社区、镇党组织可以根据情况派代表参加。

  业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。并向所在社区、镇党组织汇报。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的社区、镇责令限期召集;逾期仍未召集的，由物业所在地的社区、镇组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

  第四十三条 【业委会委员资格终止】业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自行终止，由业主委员会向业主公示，并提请业主大会确认:

  第四十四条 【业委会委员禁止行为】业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为:

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

  业主委员会委员、候补委员有本条规定第(一)款至第(五)款行为的，社区、镇责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责。

  第四十五条 【业主委员会重选】一个任期内，出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的社区、镇应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

  第四十六条 【业主委员会换届】业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告社区、镇。社区、镇应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，社区、镇应当督促其履行职责。

  第四十七条 【业委会变更】业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向社区、镇办理变更备案手续。

  因物业管理区域调整，新合并进入的区域，按照物业专有面积所占比例增补业主委员会委员，并进行公示。

  因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，社区、镇应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

  第四十八条 【社区、镇的监督】业主大会、业主委员会应当依法履行职责。社区、镇对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

  第四十九条 【物业管理委员会职责】社区、镇负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  第五十条 【物业管理委员会组建条件】有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会:

  第五十一条 【物业管理委员会组成】物业管理委员会由社区、镇党组织及居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，临时代替业主委员会开展工作，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

  物业管理委员会主任由社区、镇党组织代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第五十二条 【物业管理委员会备案】物业管理委员会自成立之日起三十日内，持下列材料向市住房和城乡建设部门、物业所在地的街道、社区、镇申请备案:

  市住房和城乡建设部门或物业所在地的街道、社区、镇对以上材料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具物业管理委员会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制印章。

  第五十三条 【物业管理委员成立条件】成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。

  未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十条和第四十一条规定的业主大会和业主委员会的职责。

  第五十四条 【物业管理委员会会议召开】物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

  会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。

  物业管理委员会按照本条例第四十一条确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示十个工作日。

  第五十五条 【物业管理委员会任期】物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由社区、镇重新组建物业管理委员会。

  第五十六条 【物业管理委员会解散】已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照本条例第四十条规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，社区、镇应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

  第五十七条 【其他规定】物业管理委员会组建的具体办法由市城乡和建设部门另行制定。

  第五十八条 【市场规则】物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

  第五十九条 【自助管理和服务委托】业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理;委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由具备从业条件的技术服务机构和相应资格从业人员实施。

  第六十条 【物业服务人条件】接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

  第六十一条 【物业服务合同】业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构评估。

  物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务人应当将物业服务合同报社区、镇、市住房和城乡建设部门备案。

  市住房和城乡建设部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

  第六十二条 【服务延续及终止】业主共同决定由物业服务企业提供物业服务的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标，继续聘用原物业服务人的除外。

  第六十三条 【物业服务人义务】物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定:

  (四)对改变小区原景观面貌、违法建设、违规出租房屋、违规停放电动车及充电、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关;

  (五)对消防车通道实行标志和标线标识管理，按标准建立微型消防站，接入消防物联网，对消防车通道实施智能监控、管控电动自行车禁入电梯。

  (六)发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告，配合供能运营单位开展入户排查工作，协调隐患排除工作;

  (七)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

  (九)积极配合社区、居委会、村民委员会、环卫部门等机构，引导业主正确使用生活垃圾分类设施，做好生活垃圾分类管理工作;

  (十)配合社区、镇、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

  第六十四条 【项目负责人】物业服务人应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的社区、镇报到，在其监督、指导下参与社区治理工作。

  第六十五条 【物业服务评估】市住房和城乡建设部门、社区、镇、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求，委托专业评估机构对物业服务人参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估。

  专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估，应当按照本市相关规定提供专业服务，提供客观、真实、准确的评估报告。

  第六十六条 【专业委托】物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但是不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方。

  第六十七条 【公示内容及方式】物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，并通过嘉峪关住房和建设部门门户网站、市物业服务监管平台，如实公示、及时更新下列信息:

  (一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案以及应急处置方案等管理档案;

  (四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

  (五)上年度公共水电热费用等分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

  物业管理法律法规、物业服务人、业主委员会信息以及收费方式和标准，应予以长期公示；分摊费用、公共收益收支情况每半年公示一次；业主委员会、物业管理委员会决定事项公示期不少于30日；公示期业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

  (二)小区监控系统、电梯、加压设施设备、有限空间等共有部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维护、养护记录;

  第六十九条 【服务交费】业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳;拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

  采取酬金制交纳物业费的，物业服务人应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。

  建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用，缴纳比例为收费标准的70%；业主或者物业使用人未入住或者入住后未使用期连续超过6个月的住宅，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。

  物业权属发生转移时，转让人应同时结清物业服务费及水、暖、电、燃气、通信、生活垃圾清运等专业服务机构相关费用。

  第七十条 【价格形成机制】具备协商议价的收费实行市场调节价并适时调整。不具备协商议价的按前期物业服务收费管理实行政府定价。

  市住房和城乡建设部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

  第七十一条 【物业服务费用途】物业服务费按房屋建筑面积计算，按月收取，经业主同意，也可按季度或年度收取。 物业服务费主要用于以下事项：

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本；在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。

  物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

  第七十二条 【共有收益】物业服务人利用共有部分从事经营活动的，应经过业主委员会或者物业管理委员会集体研究，确定收费标准，并根据实际情况及时调整。共有部分产生的收入单独列账，扣除合理成本后，属于业主共有。

  第七十三条 【物业服务续聘与延期】物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。

  物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

  第七十四条 【物业服务人解聘】业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域:

  原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向社区、镇和市住房和城乡建设部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的社区、镇和市住房和城乡建设部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

  原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

  新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共有部位、共用设施设备进行查验，并与相关供能运营单位签订供水、排水、供热、供电、垃圾清运等书面协议。

  第七十五条 【老旧小区进驻】支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理，鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧小区。对配套设施不齐全、环境较差的老旧小区，鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧小区综合环境，创造物业服务进驻条件。

  第七十六条 【应急服务】本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，社区、镇应当在业主委员会或业主大会的委托下协调国有物业服务企业提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的物业项目，社区、镇应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间，社区、镇应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务企业做好交接。

  第七十七条 【突发事件应对】突发事件应对期间，街道办事处、郊区工作办公室负责指导社区、镇落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

  物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、郊区工作办公室指导下积极配合社区、镇开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

  第七十八条 【物业服务属地责任】社区、镇履行未进驻物业服务住宅属地管理责任，暂不具备专业物业服务条件的，由社区、镇通过居民委员会托管、物业管理委员会代管等方式，实施公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护、房屋维修养护、环境卫生清扫等基础物业服务或简易物业服务，合理收取物业服务费。

  第七十九条 【物业使用的禁止行为】业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。

  (四)违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

  (五)电动自行车、电动摩托车、电动平衡车及其蓄电池在室内公共区域、疏散走道、楼梯间、安全出口或室内停放充电；

  (六)擅自拆改、加装、损坏、占压供水、供热、供气、排水、再生水等设施设备，危害供能安全的；

  (十)不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。

  发生本条第二款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向社区、镇或者行政执法机关报告。

  第八十条 【物业装修管理】业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。

  业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

  物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

  装饰装修协议约定缴纳押金的，物业服务人应在业主告知装修装饰工程结束后3日内予以查验。经查验无违约行为的，应在10内内全额退还押金，不得以协议约定之外的原因扣押、扣除或延期退还。

  第八十一条 【车位、车库使用管理】物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

  公安、消防、抢险、救护、维护维修、环卫等特种车辆和作业车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放不得收取停车费。

  第八十二条 【专业设施设备验收移交】新开发建设项目，建设单位按照国家技术标准、专业技术规范和相关运营单位意见建设水、电、气、热以及通讯等专业设施设备，并经相关供能运营单位验收合格，待质保期满后移交。

  投入使用的项目，依法依规移交给专业供能运营单位，实行专业化运营管理；暂时未移交给专业供能运营单位的共用设施和配套设施及物业公共部位的运行维护费用等，应通过物业费、租金或公共收益解决，不得以水电气暖费用为基数加收服务类费用。

  第八十三条 【专业运营设施维护范围】专业运营设施设备专有部分由业主负责维修、养护和更新。已完成移交的项目，供水、排水、供电、供气、供热等专业运营单位，应当按以下规定负责物业服务区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：

  （二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；

  （三）业主燃气用具、连接燃气用具专用燃具连接软管（使用年限不应低于燃具的判废年限）以外的燃气设施设备；

  （四）已实行分户控制的，入户阀门外（含入户阀门、热计量表）的设施设备；未实行分户控制的，热用户建筑热力入口阀门外（含阀门）的设施设备；

  专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

  第八十四条 【定期养护】物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

  排除安全风险隐患需要使用专项维修资金的，按照《嘉峪关市住宅专项维修资金管理办法》相关规定办理。

  第八十五条 【危险排除】建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

  业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

  经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，市住房和城乡建设部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，市人民政府可以责成相关执法部门组织强制搬出，并妥善安置。

  第八十六条 【信用信息】市住房和城乡建设部门应当建立健全物业服务信用档案，加强物业服务信用信息的采集、记录、使用和公开管理。

  第八十七条 【考核检查】市住房和城乡建设部门应当根据物业服务规范与质量考核的相关规定，制定《嘉峪关市物业企业信用评价管理办法》，定期组织社区、镇对物业服务人进行考核，评定物业服务项目信用等级。考核时，应当听取业主、业主委员会、社区党组织和居（村）民委员会的意见。考核结果应当向社会公布，并记入物业服务信用档案。

  第八十八条 【失信行为】有下列失信行为之一的，应当将物业服务人、法定代表人、物业项目负责人记入物业服务信用档案：

  （三）物业服务合同终止后，拒不移交或者损坏、隐匿、销毁有关资料、财物，或者拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续的；

  （四）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共有部位和共用设施设备用途的；

  （五）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、供能设施设备损害业主共同利益的；

  建设单位在前期物业招标文件中，应当将物业服务人的信用评价作为评标标准。业主、业主委员会在选聘物业服务人时，应当将物业服务人的信用评价作为参考。

  第八十九条 【不按规定配置物业用房】违反本条例第十三条规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

  第九十条 【不按规定移交资料】违反本条例第十六条规定，建设单位不移交或者补齐资料的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改的，处一万元以上十万元以下的罚款。

  第九十一条 【不按规定合同备案】违反本条例第六十一条规定，物业服务人未按规定将物业服务合同报社区、镇、市住房和城乡建设部门备案的，由街道、镇责令限期改正，给予警告；逾期不改的，由市住房和城乡建设部门处十万元以下的罚款。

  第九十二条 【未履行服务责任】违反本条例第六十三条第(一)款至第(六)款规定，物业服务人提供服务未遵守相关规定的，由市住房和城乡建设部门给予警告，处一千元以上一万元以下的罚款；违反第(七)款规定，物业服务人泄露业主个人信息的，由市公安机关依法处置；违反第(八)款规定，物业服务人未履行生活垃圾分类管理责任人责任的，由市环境卫生管理部门依照生活垃圾管理法律法规予以处理。

  第九十三条 【不按规定接受项目监管】违反本条例第六十四条规定，物业服务人项目负责人未按时报到的，由街道、镇责令限期改正；逾期不改的，由市住房和城乡建设部门处一千元以上一万元以下的罚款。

  第九十四条 【违法转包物业项目】违反本条例第六十六条规定，物业服务人将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共有部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

  第九十五条 【不按规定公示信息】违反本条例第六十七条规定，物业服务人未按照规定如实公示有关信息的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处一千元以上一万元以下的罚款。

  第九十六条 【不按规定建立服务档案】违反本条例第六十八条规定，物业服务人未建立、保存相关档案和资料的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，逾期不改的，处一千元以上一万元以下的罚款。

  第九十七条 【挪用侵占共有收益】违反本条例第七十二条规定，物业服务人挪用、侵占公共收益的，由市住房和城乡建设部门责令退还，并处五万元以上二十万元以下的罚款。

  第九十八条 【违反项目交接规定】物业服务企业违反本条例第七十四条第一款规定的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，涉嫌违反治安管理行为的，由市公安机关依法给予治安管理处罚。

  第九十九条 【业主违法违反相关规定的行为处罚】物业管理区域内有下列行为之一的，由有关主管部门按照下列规定予以查处：

  (一)违反本条例第七十九条第(一)款规定的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

  (二)违反本条例第七十九条第(二)款规定的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，给予警告，对单位经营的，处五万元以上二十万元以下的罚款；对个人经营的，处一千元以上一万元以下的罚款；有违法所得的，责令退还违法所得；

  (三)违反本条例第七十九条第(三)款规定的，违法搭建建筑物、构筑物，由市城市管理行政执法部门依照城乡规划法律和法规进行处罚；

  (四)违反本条例第七十九条第(四)款规定的，由市公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚；

  (五)违反本条例第七十九条第(五)款、第（十）款规定的，由消防救援机构依照《消防法》予以查处；

  (六)违反本条例第七十九条第(六)款规定的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，拒不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款；

  (七)违反本条例第七十九条第(七)款规定的，情节较轻的，由市公安机关给予警告，造成人身、财产损害的，依照法律和法规予以处罚；

  (八)违反本条例第七十九条第(八 )款规定的,由市城市管理行政执法部门依法查处；

  (九)违反本条例第七十九条第(九)款规定的，由市城市管理行政执法部门责令停止侵害，处一百元以上一千元以下的罚款，造成损失的按照绿化建设和管护成本进行赔偿；

  (十)违反本条例第七十九条第(十一)款规定的，由市自然资源管理部门责令当事人限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款；

  (十一)违反本条例第七十九条第(十二)款规定的，由市城市管理行政执法部门依照城市管理法律和法规予以处罚。

  第一百条 【违规出租车库、车位】违反本条例第八十一条规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，由市住房和城乡建设部门责令限期改正，拒不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

  第一百零一条 【违反专业设施设备管理规定】业主违反本条例第八十二条规定，专业运营单位违反本条例第八十二和第八十三条规定，造成损失的依法予以赔偿。

  第一百零二条 【骗取挪用维修资金】物业服务人违反本条例第八十八条第一款规定的，由市住房和城乡建设部门追回挪用的专项维修资金，给与警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第一百零三条 【违法来得到的的处分】本条例规定退还、没收的违法所得，应当用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第一百零四条 【失职行为的查处】市住房和城乡建设部门或者其他有关行政管理部门、专营单位的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应当依法给予处分；造成他人损失的，依法承担民事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依照法律来追究刑事责任。

  第一百零五条 【失信惩戒】行政执法机关应当将物业管理相关主体受到行政处罚或者行政强制的情况共享到本市的公共信用信息平台。行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施。

  第一百零六条 【未尽事宜】本条例未尽事宜，按照有关规定法律、法规、规章或者政策规定执行。